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二、离婚房产性质的确定
如果夫妻双方在离婚诉讼中无法就离婚房产分割问题达成一致，法院势必要做出判决。法院在审理离婚房产分割案件时，首先应判断该房产的法律性质，是夫妻共同财产，还是个人财产。
我国婚姻法第十七条、第十八条对那些财产属于夫妻共同财产那些财产属夫妻一方个人财产进行了界定，但是由于现实生活财产来源的复杂性，当使用这些法律条文套用到具体的案例中时，经常出现模棱两可无法辨明的情况。其实，实践中最简单判断房产是夫妻共同财产还是个人财产的方法就是“排除法”。所谓“排除法”，即排除房产是夫妻一方个人财产，就可推定为夫妻共同财产。运用“排除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的诉讼规则。那么，在离婚诉讼中哪些财产可以认定为夫妻一方的个人财产呢律师总结了以下几种：
1、一方的婚前房产
所谓婚前房产，有两种情况：其一，婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。新婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……而很据物权法规定，公民取得房产的时间以记载于房产登记簿颁发产权证的时间为准。由此，我们对婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产系夫妻一方婚前房产的性质没有异议。然而对于婚后取得房产证的这种情形，司法实践中争议较大。根据目前上海市法院的司法审判实践，第二种情形下的房产一般也被认定为婚前房产。毕竟在这种情况下，配偶没有参与出资购房，更没有共同购房的意思表示，如果仅仅因为房产登记部门没有在结婚之前登记房产就改变了房产的性质，将有悖于民事法学基本理论。但是，此类情况下，婚前财产的证明往往难度较大，如果没有充足的证据证明为一方婚前财产，法院都会推定为夫妻共同财产。
但在有些情况下，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产。如婚前购房时买房款是双方共同支付的，区分此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示。根据上海高院的司法指导意见，若另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。
2、遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产
我国婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……
3、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产
我国婚姻法第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。
律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：一是妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。二是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。三是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有；既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。四是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。五是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。婚姻法第19条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。六是夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。七是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对第三人有约束力。
4、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”对此上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
5、婚后用个人财产购买的房产
上海市高级人民法院在关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。