按揭买房要留心 纯抵押物业与住宅按揭物业需分清
添加时间：
2017年10月28日
来源:
桐庐律师 http://www.hztlls.com/
金融与地产息息相关，对于按揭买家来说，金融与地产更是在购房过程和递件过户中环环相扣。目前约80%的二手房买家会使用按揭购房，故此大多数的消费者买房少不了同时要与这两个行业打交道。最近一位读者给栏目发来电邮，询问有关抵押物业转让的事情。这位读者对纯抵押物业和正在按揭的物业分辨不清，也不知道这两类物业转让需要注意什么，为此我们邀请良策按揭广州经理汤敏研给这位读者指点迷津。
读者邺先生：我现在正在看房子，接触到的盘源大多数是按揭中的物业。我听人说做纯抵押的物业要格外小心。纯抵押物业与住宅按揭物业看上去都是抵押物业，如何分辨这两类物业？
专家观点：纯抵押物业是指业主抵押自有物业的产权给银行以获得现金，该业务不涉及产权转移；住房按揭则是在新业主以产权转移后的物业抵押给银行，从而取得贷款来支付部分楼款，该业务涉及产权转移。由于纯抵押物业与住宅按揭物业在房产证他项权利页上都是登记“该物业抵押给哪个银行，权利价值为多少”，比较难区分，不过购房者可以从房产证的发证日期与抵押登记日期是否为同一天来判断该物业属于哪种性质。
纯抵押物业是业主取得银行贷款同意后到房管局做抵押登记，房管局往往在同一天就出一本带有他项权利登记的新证给业主，抵押登记与出新证日期是同一天。住房抵押贷款涉及的物业则是在出新证后再去房管局办抵押登记，故此出新证的日期与抵押登记日期不相吻合，抵押登记日期往往比房产证出证日期要晚十多天。
转让纯抵押物业或住房按揭物业一般都需要征得银行同意，转让这类物业方法有两个：“赎契”或“转按”。银行一般在抵押合同上要求业主供满某一个期限后才可办理“赎契”或“转按”，若未满指定的期限，银行有权拒绝业主提出的申请，消费者买此类物业需注意。有购房者担心，纯抵押物业做“转按”，新业主只能做纯抵押贷款，汤小姐表示实际情况并非如此。纯抵押物业“转按”可办理住房贷款，首次置业的买家可享受基准利率下调30%的优惠，而纯抵押贷款利率一般为基准利率。
对于“赎契”或“转按”，汤小姐建议，基于产权安全，消费者最好采用“转按”。“转按”是在不结清上手业主贷款的情况下先转名给新买家，新买家抵押该物业给银行。有时业主借有外债或涉及经济纠纷，法院对业主名下物业发出查封令。由于物业抵押中，银行是第一债权人，该物业相当于免除了被查封的命运，一旦该物业涂销抵押登记，已在房管局“排队”的查封令立即生效，新买家可能会陷入困境。若新买家采取“转按”，该物业可在银行的“保护”下顺利转给新买家，下一任业主得以安全度过险境。
提醒消费者注意，抵押物业是否能顺利交易，还与业主还款记录是否良好很有关系。若业主有多次逾期还款记录，银行会拒绝业主提出的“转按”申请，并要求业主一次性还清本金利息和违约金。
金融与地产息息相关，对于按揭买家来说，金融与地产更是在购房过程和递件过户中环环相扣。目前约80%的二手房买家会使用按揭购房，故此大多数的消费者买房少不了同时要与这两个行业打交道。最近一位读者给栏目发来电邮，询问有关抵押物业转让的事情。这位读者对纯抵押物业和正在按揭的物业分辨不清，也不知道这两类物业转让需要注意什么，为此我们邀请良策按揭广州经理汤敏研给这位读者指点迷津。
读者邺先生：我现在正在看房子，接触到的盘源大多数是按揭中的物业。我听人说做纯抵押的物业要格外小心。纯抵押物业与住宅按揭物业看上去都是抵押物业，如何分辨这两类物业？
专家观点：纯抵押物业是指业主抵押自有物业的产权给银行以获得现金，该业务不涉及产权转移；住房按揭则是在新业主以产权转移后的物业抵押给银行，从而取得贷款来支付部分楼款，该业务涉及产权转移。由于纯抵押物业与住宅按揭物业在房产证他项权利页上都是登记“该物业抵押给哪个银行，权利价值为多少”，比较难区分，不过购房者可以从房产证的发证日期与抵押登记日期是否为同一天来判断该物业属于哪种性质。
