有贷款房屋、无贷款房屋的不同贷款方案看过来
添加时间：
2016年1月22日
来源:
桐庐律师 http://www.hztlls.com/
年年都会出新政，今年政策特别多。当来自“四面八方”的金融政策让人“应接不瞝”时，从“加息”到“第二套住房”首付比例提高，政策“风向”的“急刹车”更是让许多房贷借款人无从适应。
面对如此命运多桀的房地产个贷金融市场，“伟嘉安捷”专家建议房贷借款人无需着急，如果按“已贷款”和“无贷款”两大房屋种类划分，两种截然不同的贷款方案能够帮助借款人缓解压力。
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“有贷款”房屋－→五年以内二手次新房占比重较大。
①“同名转按揭”中“平转”的“循环授信”、“改变贷款银行”和“改变还款方式”三大特色，缓冲借款人贷款压力。
从目前银行已做贷款的房屋来看，建成年代基本都在2000年以后，也就是五年以内的二手次新房。对于这部分已有按揭贷款的房屋来说，根据目前现行金融政策，如果借款人想要通过某种贷款方式的融资功能，转战其它投资产品，基本是不可能实现的。因为根据目前各家商业银行下发的新规定，已经将这种处于按揭贷款中还能够融资的贷款产品彻底“封杀”。
但是对于那些并无投资意图，确实因为住房贷款压力需要更换贷款方式的房贷借款人，可以通过“同名转按揭”中的“平转”达到其目地。特别是“平转”中的“循环授信”、改变贷款银行、改变还款方式的三大特色，更加有利于借款人在多变的金融环境中使用。值得一提的是，“平转”中的“循环授信”功能，比如借款人在一家银行有30万元的房屋贷款，已经偿还了15万元，对于已经偿还的这部分贷款，借款人在不超过授信有效期和可用额度的条件下，可以多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用，帮助借款人缓解贷款压力。
②“异名转按揭”让房贷借款人“解套”，重新理财规划。
在金融政策多变的市场环境下，房贷借款人若要达到“置业升级”的目地，还可以通过“异名转按揭”来实现。根据目前房地产市场价格不断上涨的势头，借款人可以选择先将房产出售，将贷款转移到下一任购房者身上，在还清自身贷款的基础上还能获取到高于当初购买价的收益。然后利用这笔卖房后的融资款项加上自身存款，重新拟定个人理财规划。
“伟嘉安捷”专家提醒房贷借款人，由于“异名转按揭”业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，所以对于买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比于普通按揭贷款要复杂得多，而且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况，涉及到按揭贷款中的专业问题，买卖双方最好咨询专业的担保服务机构进行操作较为妥当。
“无贷款”房屋－→五年以上不含税二手房占主导地位。以买房为目地，能够说明贷款流向用途的可做“抵押消费贷款”。
虽然目前各家银行对“抵押消费贷款”进行严控，但是对于有着正当购房理由的房贷者而言，银行还是愿意放贷的。所以只要是因为买房缺少资金的房贷者，大都可以通过“抵押消费贷款”进行融资。但有一点前提，银行要求所抵押的房产必须没有任何贷款。所以，如果借款人所要抵押的房产在银行有贷款，那么必须先通过借钱或者其它方式将所欠银行贷款“清零”后，再通过“抵押消费贷款”进行融资周转。
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