房屋抵押后所有人有何权利
添加时间：
2014年12月5日
来源:
桐庐律师 http://www.hztlls.com/
房屋抵押，经房管部门登记后生效。抵押人即房屋所有人仍享有对该房屋所有
权的各项权能，包括占有、使用、收益、处分，只是使用、收益、处分权受到了一
定的限制。具体而言，所有人在房屋抵押后，享受什么权利，主要表现在以下几个
方面：?
一、房屋的占有、使用权(即居住权)。?
法律规定，抵押权的成立不转移标的物的占有为特征。因此，房屋抵押后，所
有人享有占有，使用房屋的权利，并承担相应的义务。?
所有人占有，使用房屋，也同时负有妥善保管该房屋义务。因为所有人的占有、
使用、不仅是为了自己的利益，而且关系到抵押权人的利益。所以，所有人不得侵
害抵押物，不得实施使房屋价值减少的行为。若有此种行为，抵斩权人有权要求停
止此种行为；由于此种行为使房屋价值减少，抵押权人还有权要求所有人恢复其价
值，或者提供与减少的价值相当的担保。?
二、房屋的余额价值出抵权?
依据我国担保法的规定，抵押后的房屋，如果其价值大于所担保的债权，可以
再次设定抵押，但不得超出其余额部分。依据法律的一般原则，无论后一序位的抵
押价值大小，在实现抵押权时(房屋折从或者折卖，变卖该房屋)，前一序位的抵押
权要优先于后一序位的抵押权。
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三、房屋的出租权?
房屋抵押后，所有人仍有使用收益权。所有人可以自己使用收益(居住)，也可
以将房屋出租给他人使用，自己收取租金。在这种情形下，房屋承租人的租赁权不
能对抗抵押权，如果租赁期限长于抵押权行使之时，则在实现抵押权时（房屋折价
或者折卖，变卖该房屋)，租赁关系自然消灭。?
四、房屋的处分权?
房屋抵押后，所有人仍可让与该房屋的所有权，即将房屋卖给他人，但受到一
定的限制。?
所有人将房屋抵押，应当在政府房屋主管部门办理房屋抵押登记，方为有效。
因某种事由，所有人需要转让该房屋的，应当通知抵押权人并告知受让人该房屋已
经抵押的情况，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。另外，转让
房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求提供相应的担保，所有人不提供
的，不得转让该房屋。?
所有人转让房屋所得之价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与
抵押权人约定的第三人提存。?
依据法律的一般原则，抵押权具有追及力和不可分性，在主合同之债务人完全
清偿债务之前，无论房屋转让与何人，也不论转让价款多少，抵押权对新的所有人
(即受让人)依然有效，抵押权人仍可依法对该房屋与受让人协商折价或者以拍卖、
变卖该房屋所得之价款优先受偿；与受让人协议不成的，抵押权人可以向法院起诉。
